播客链接：E91 对话羊迪：知无不言！那个从一线到二线的房产人，想告诉你的一切｜房产万事屋 02 - 知行小酒馆 | 小宇宙 - 听播客，上小宇宙
一只羊 00:15 大家好，欢迎来到知行小酒馆，这是一档有知有行出品的播客节目，我们关注投资，更关注怎样更好的生活。我是大家的网上邻居一只杨，我翻了一下，上一次我们发布房产万事屋系列的节目是在 2 月底了，当时是我们的第一期，非常荣幸收到了大家热情的欢迎和关注。那之后我们其实一直在寻找一个合适的嘉宾，能跟大家聊一聊另一个大伙都特别关心的话题，那就是在二线城市买房。
一只羊 00:45 那前段时间羽白参加的一个直播活动，就遇上了这么一位表达又好，干货又非常多的嘉宾，他叫杨迪，而且很有意思的是，杨迪他作为一个房产达人，他目前持有的房产他都是在二线城市，而且他现在就住在南宁，也是二线城市当中非常受大家青睐也非常的舒服的一个城市。那在节目正式开始之前，还是要跟大家做一个提醒，下面的建议或者是观点是嘉宾自己根据经验得来的，大家也应该根据自己的情况做出判断，它不是任何直接给你的建议或者是对未来市场的预测。
羽白 01:26 我们可以先抛几个悬念吊一下大家胃口，比如杨迪老师，之前应该是一开始工作存了 20 万就选择躺平，不干了就直接 fire 了，然后后面又去工作，然后再之后又达到了财务自由的状态，fire，然后现在在二线城市定居，然后在做这个房产。虽然一直以来都在房地产行业工作，但是现在主要是以一个房产咨询师的身份来给大家提供服务，那是怎么做到只有 20 万就非常心平气和的 fire 呢？躺平呢？就这个也是我们很好奇的事情，希望后面我们有机会可以聊的。
杨迪 02:02 我不是一开始攒了 20 万就想 fire 就不想工作了，而是那个时候在工作的时候我是一个理想主义者，但在 15 年到 16 年的过程当中，大家也都知道房地产市场是非常火热的，这个房子是一天一个价，而我又觉得房地产市场不应该这个样子。在我们开盘的时候，我看到有的朋友他们因为没有买到心仪的房子而跪在地上哭天锵地，然后抱在一起痛哭的那种场面，我不认为这个市场是正常的。
羽白 02:31 你是 15 年毕业了就进房地产市场了吗？我。
杨迪 02:35 是 2015 年本科毕业的，本科毕业我学的是动物医学，但是本专业找工作薪资会比较低，就通过校招进到了一个房地产企业，叫做旭辉地产，现在属于退市的边缘的这样的一家企业，但是当时还 OK，一共是校招了 10 个人，我是其中之一。当时是做营销岗的，轮岗的管理培训生，所以说是做过销售，做过地铁口发传单的小蜜蜂，做过渠道人员，后来也做过营销总监的助理这样的一些职位。一年之后是因为当时在这样的一个房地产市场觉得好疯狂，而自己又太渺小了，改变不了这个事情，其实就本身是自己的理想主义，和现实是很冲突的。然后那个时候就看到自己的银行存款有 20 万，我是想要辞职的，因为我不想成为一个我厌恶的人。
羽白 03:28 等一下，你工作第一年攒了 20 万是吗？
杨迪 03:32 对的，工作第一年攒到 20 万，因为我们的薪资构成是有底薪加佣金的。好了，我们。
羽白 03:38 今天节目就到这里了，再见。
杨迪 03:39 对，是有底薪加佣金的，而佣金的部分是我卖出一套房是可以跳点的，从最开始的千分之三的佣金，也就是总房价的千分之三的佣金。如果你达到了 5000 万月销售额的话，是可以跳到 1% 的，所以我到最后是跳到 1% 这个点的。一个月就赚了大概。噢，一个月是赚了 10 万了，就有光佣金收入就可以能够达到 10 万。
杨迪 04:04 那是在比较疯狂的月份，在 2016 年的 2 月，而且 2016 年的 2 月还不是最热的时候，我是在 2016 年的 7 月辞职， 2016 年这一年我有很多很多同事，跟我一样大的人， 20 来岁年入百万，包括年入 200 万，年入 2000 万的都有。房地产行业是至少在当时是非常神奇的一个行业，你一个底层的最基层的员工，年入是可以到手 100 万了，而且是合法收入。
羽白 04:34 好好的亲爱的朋友们，我们这期节目就到这里了，我们需要平复一下心情，主播需要平复一下入错行的心情。
杨迪 04:43 没有，但是这只是昙花一现。实际上你看任何的一个普通行业，它能达到这样一个疯狂状况，它绝对是不可持续的，而确实是没有持续。
羽白 04:53 下去。对，肯定会均值回归的。
杨迪 04:56 包括我的前东家旭辉也是美元债违约之后，老板就选择了躺平，包括阳光城这样一个非常优秀的免息房企，现在也已经十几年跌停，要退市了，股价已经低于一块钱了，5 毛几，现在要退市的一个状况，这就是可以说是极度疯狂，然后极度毁灭。当时我一个普通员工都会觉得这一个行业不正常，或者行业疯狂，但其他的人难道感受不到吗？因为疫情，然后因为各种各样的限购政策，打压政策，所以导致了楼盘卖不动，一卖不动，我们房地产企业的借贷成本是非常高的，曾经达到过百分之二十几的年化的利率的这个借贷成本，然后后来也百分之十几是特别正常的。
杨迪 05:39 那这个百分之十几，百分之二十几，其实跟高利贷一样，一旦资金回款达不到的话，那这个企业的资金链就会崩掉，而且我们借的大部分都是借的银行的钱，或者是包括 2015 年的时候，大家如果去买理财产品，包括那些信托、私募，他们的年化收益率可以达到 8% 以上，而且还是保本。
杨迪 05:59 为什么能够达到 8% 以上？那是因为买的都是我们房地产企业的这种短期借贷，它才可以达到这样的一个水平。但是我们房地产企业不行了，或者是整个的市场的房地产销量不行了，导致现在咱们去买市场上的理财产品，要么是赔的，要么是 3% 左右，就是这样一个原因。
羽白 06:19 对，虽然我们没有办法，就是盖棺定论说所有不管是这些以前这种高收益的这种理财产品，或者是这种债券，它底层全部都是房地产，就是杨迪老师讲了一个很普遍的现象。那你 16 年之后还有买过房。
杨迪 06:34 吗？我所有的房产都是在 16 年之后买的，这个很好玩吧？
羽白 06:39 那你看你这不是知行不合一吗？
杨迪 06:42 不知行是合一的， 2015 年的时候， 2016 年的时候我之所以没有买房，那是因为我手上没有钱，我以及我爸也不愿意给我借钱。我爸是一个特别有意思的人，我是一个做房产的人，或者是我是一个靠房产赚到很多很多钱的人。但是我爸一辈子到现在都没有买过一套房，他至今都住在我爷爷单位盖的那个房子里面，而且他自得其乐，然后我自然而然在 2015 年、 2016 年是没有钱买房的。我的第一套房是你。
羽白 07:11 你妈妈没意见吗？
杨迪 07:13 我妈妈有意见，但是我妈妈也没有钱。对，就是我妈也管不了我爸，我在我家里，钱是我爸来管的，现在我爸和我妈是分开管钱，而且他们现在是属于热衷炒股的老股民，但是我直接说炒了十几二十年就没赚过钱，但他们自得其乐也还好。我的第一套房是 2017 年买的，是在我的省会城市，我是大连人，买在了沈阳，我一个朋友他要在沈阳买房，想让我帮着他去买房，我给他看了十来天十来天，然后给他推荐了一个很好的楼盘，我然后他看了之后很犹豫，然后觉得不买了，我就觉得受不了了。我说你不买，我就认可这个楼盘的逻辑，那我自己买。
杨迪 07:53 我在那个过程当中我考虑的是我留不了北京大连，我家里是自己有房子的，每一个省份的人都会有一个省会情节，那首套房买在自己的省会城市是不是也还 OK？以及买沈阳的原因也是 2015 年、 2016 年它的一线涨幅是非常非常大的，房价涨幅某些地区已经达到了 50% 甚至以上了，两年时间 50% 以上。
羽白 08:18 你说沈阳吗？不不。
杨迪 08:20 不，北京和上海、深圳被上升，就是 15 年到 16 年是一线城市主要上涨，然后 2017 年的时候是我会认为叫做城市的轮动，一线涨完，二线涨，二线涨完，三四线涨，三四线涨完了之后一线开始跌。这是城市的轮动，在我们房地产里面是确实也存在的。以及 2017 年那个时候北京的五环外的房价已经炒到了 6 万、7 万，而那个时候沈阳在最核心的地段，因为沈阳他是有地铁的吗？在青年大街地铁口这样的一个双地铁口的地段的一个新房县房精装修才只有 12000，那我认为沈阳是比北京差的城市，这是认可的。但是沈阳的房价是北京的房价 1/ 6 吗？好像有点差的稍微多一点，对，不是特别至于。而且我的比较是北京的六环和沈阳的一环之内，或者沈阳最核心的地段，所以我就想打这样的一个价差，也是有投资的属性在里面的，当时也是有投资属性，也是有未来给自己买一个后路的属性在里面。
杨迪 09:28 还有一个是跟朋友赌气，以及当时我是要也是在答应一个朋友去要写一本关于房地产的书，那如果你一个写买房书的作者，他从来一辈子都没有买房，是不是有点知情不合一？这个才叫做知情不合一。所以那个时候我就好，那我就买一套房，当然那套房到现在也确实是涨了。
杨迪 09:48 2017 年你在全中国任何的一个区域去买房，到现在基本也都能涨，除了几个地方，其中一个地方叫做燕郊，一个地方叫做固安。燕郊和固安的话， 2017 年买到现在的话是赔钱的。那这个就是另外的一个买房逻辑了。那其他城市，比如说杭州， 2017 年买到现在大概赚个 100%- 200% 是不成问题的。
羽白 10:09 唉，固安是哪来着？我有点不。
杨迪 10:11 记得了。固安在北京旁边，北京南边也是河北，叫环京的区域。简单来说，这个是属于买房里面的一个好很好玩的现象，叫城市的现象，上海富邻居，北京穷亲戚，什么意思？上海这个城市，它的城市发展可以带动周边的所有的城市的经济发展，人口的流入和房价的增长。北京不是这样子，北京它旁边不是有一个天津吗？天津曾经是属于最强的二线城市，或者是距离一线最近门槛的一个城市。现在咱们在看天津大量的空房，而且人口资源全部都被北京给吸纳过来了，以及天津还是最好的一个地方。你再看看其他城市，比如说其他区域，比如说什么石家庄，这个河北，整个都是被北京吸引。
羽白 10:57 的。这也是我们开启这一期主题一个很重要的原因，就是我们有一个知行信箱，自从我们开始了房产万事屋这个系列之后，我们就收到了很多跟房产相关的来信，也然后有一类来信特别典型，就是我作为一个年轻人，我可能人在一线打拼，然后我就会在犹豫我要不要在二线买个房？比如我在北京打拼，我要不要回老家买个房？我要不要去天津买个房？就有很多这种很犹豫的来信。
一只羊 11:24 对，看完了之后我会有一个很深的感觉，就是不管房价现在怎么变化，或者是说你所在打拼的城市它的房价有多高，对着你的人生的变化，你手上有一定的资金之后，你一定会要考虑到自己的居住的需求的。所以我就会觉得说今天真的是一个非常好的一个机会，可以请到杨迪老师来跟我们充分的讨论一下在二线买房它的优势和劣势，或者是说总体来说我们应该年轻人怎么来思考这个问题？然后我们这期节目也就提供这么一个可以探讨的平台，然后大家了解了更多的信息，掌握了更多信息之后，自然也可以缓解一下大家就是心里面的焦虑。
杨迪 12:01 简单来说，能够留有这个一线城市的户口，那么我建议你就买在一线城市，甚至你如果实在没有钱的话，这个一线城市它都会有控有产权方，都会有公租房，都会有保障型的政策性的商品房，买这样的房子也可以。OK。如果是二线城市的人，或者是留不下一线城市的，因为我们很多年轻人是背井离乡的，从一个小城市到一线去打拼，那我们原本就不是信北京人，现在要记得一件事情就是移民。在任何一个时代，任何一个国家，任何一个地区，初代移民都是最艰难的。初代移民很多都是留不下来的，留不下来就留不下来，回到自己的家乡也可以在其他的城市赚足够多的钱，在自己家乡买一个还不错的房子。
杨迪 12:50 我当时的考虑就是无可奈何，留不到一线，那就买到二线，买二线城市的话，或者是不买一线城市又有几个选择？第一个选择是买自己所在省份的省会城市，第二个选择是买自己所在家乡附近的区域性的大城市，第三个选择是买在自己的家乡。我建议是梯度性的去选择，因为我们如果是以个人为角度的话，可以考虑各种各样的多样性，但是从家庭，因为买房它是涉及到家庭，从家庭角度去考虑的话，我们是希望自己的家庭去不断的向上走的。那所以我才会说是买房的时候没有特别大的必要的纠结，能留在更好的地方，那就留在更好的地方，留不到的话，那我们再退而求其次，找那个次里面的最好的那个。
一只羊 13:37 选择。其实我们刚刚杨迪老师分享的那些，和你之前在那个从房客到房东那本书里面，其实真的是完全一致的，这个观点也是非常相似的，就是说一定要鼓励就是年轻人，还是鼓励他们在买房，而不是像社会上现在比较流行的一些观念，我一辈子租房也可以。
杨迪 13:57 因为他们一辈子租房是不可以的，只有在一线城市的某些区域，或者是只有在一线城市的一些人才可能尝试一辈子租房。
一只羊 14:06 就是它不是一个大适合大多数人的选择。
杨迪 14:10 首先是不是适合大多数人选择，其次是没有必要。在中国的话，这么多个城市，几百个城市，真正有租房市场的城市不会超过 20 个，除了这 20 个城市之外的其他城市，大家都是买房的。举一个比较简单的例子，我在银川有一套房，这套房的总价是 30 万，那你觉得 30 万总价的一个房子按贷款去买，这一辈子的必要性只有在一线城市才会存在。
杨迪 14:35 在一起。我们买房产它本身只是一个水泥格子，但是房产它绑定很多东西，你有了房产之后，你的户口可以落过来，户口落过来之后，你的社保、医保什么的正常的缴纳，包括你结婚父母是希望你有一个房子来成家立业的，然后结婚的话你有一个房子才可以在婚恋市场上占据一个还 OK 的地位，才会有丈母娘愿意把自己的女儿嫁给你。
杨迪 14:59 孩子才能把户口落到这个房子里面，孩子才能上小学上初中。而且这是大部分城市的状况，虽然说北京刚刚我没有说特例，是现在一线城市已经强调租售潼权了，但租售是很难通权的，它首先要满足有房有户口的家庭的上学需求，满足了之后再是有户口没房的家庭的一个需求，然后才是这个没户口没房的这个租房家庭的上学需求。但是我们要知道优质的教育资源永远都是稀缺的，即便是有房有户口的人，他甚至还要去参与摇号，你一个租房租客，你想让自己的孩子去上到一个很好的牛小，比较牛的一个高初中，几乎是天方夜谭的事情，不是说是一定要买房或者是我鼓励买房，我是不支持大家一辈子不买房，以及现在的这样的一个状况，这样的一个社会共识在里面。它是我们无可奈何的一个情况。
杨迪 15:58 即便房价在下跌的通道，但是我们如果要结婚，我们孩子要上小学了，要上初中了，我还是支持大家去买一套房，这样的一个安定感是不能用钱或者是不能用未来的预期收益来衡量的，以及我们知道现在的房价在下跌，但是我们能够预判明年的房价也在下跌吗？而且一个国家的货币，只要国家是稳定的下去的话，货币就是在持续贬值的。
杨迪 16:25 在持续贬值的货币的前提下，你要持有货币本身吗？不会的，你一定会选择持有优质的资产。什么叫做优质的资产？在中国目前即便房产已经是这个样子了，但是一线城市、二线城市甚至三四线城市的核心地段，房子还是叫做核心资产。因为股市里面的那些股票，我都不觉得他们叫做核心资产。
羽白 16:50 我怎么感觉你这几年应该在股市里亏了不少啊？
杨迪 16:54 对啊，因为我是看到我的父母，我是从初中、高中看到我的父母，他们研究股票，他们到那个股曾经是买股票，不是在手机上的，他们是要到股票的那个交易大厅，然后我爸还到了那个高端的席位，还是叫 VIP 席位去。他是一个开出租车的普通的出租车司机，自己主业都不干了，去带着家里所有的钱去炒股，我认为他的这样一个选择我是不支持的。明白，那再看房地产，他以前让我们家庭得到了安定，得到了安宁，然后随着城市化的发展，随着经济的发展，随着物价的贬值，房价在逐渐的增长，它在等于通胀或者在跑赢通胀的过程当中，你要认为未来它可能会什么腰斩之类的，这可能性不会是特别大的。即便咱们是做预判，咱们在做玄学的这个预测，我们也要从他过去看到现在，要看它的这个转折点是在哪里，这是否转折了之后就会回去？
羽白 17:53 我感觉你听起来更像一个趋势交易者，过往房地产帮助大，很多中国家庭赚到了钱，那么即便他可能现在有一些波动或有一些波折，那大概率他未来可能还是会向好。我个人的观点是，我觉得我们都没有办法预测，只能基于个人和家庭的刚需来判断，我觉得这个会是一个相对比较笃定的一个锚点。
杨迪 18:16 是的，于白老师您说的特别好，这是两种不同的逻辑。但是买房这边买房就很好玩了，买房它属于自住逻辑加投资逻辑的一个结合，才到了买房这一点。而在买房里面，我特别特别希望大家强调的就是我们要房住不炒，房子是用来住的，不是用来炒的。我们买这套房首先的先决条件是用来自住的，而且我的观点一个观点是支持年轻人买房的原因是我支持年轻人买他的自住的首套房，而这个自助的首套房，我们甚至即便不考虑投资逻辑也得买。
羽白 18:52 就是回南顶以后，你每天的日常生活是什么样的？
杨迪 18:55 大概是每天早上 9 点到 10 点会起床，下午的时间是如果有工作那就做工作。最近这段时间喜欢拍视频吗？想拍视频的话，那就主要的时间都在视频上，只要是醒着了就在玩视频，以及有的时候会到凌晨的 2 点钟 3 点钟再睡去。可是。
羽白 19:15 你之前说了，你都财务自由了，你为什么还在。
杨迪 19:19 拼命工作？没有拼命工作，只是最近这段时间对视频感兴趣而已。有工作是有人咨询我的话，那我就会以咨询者为优先，但是最近这段时间咨询我的朋友又变少了，以前多，然后最近少的话，那就每天该休息就休息，该玩就玩，该看视频。
羽白 19:36 在去二线之前，就是你可能对二线城市有一些你的设想，但是当你真的生活在南宁之后，有没有哪些东西是打破了你过往的认知？
杨迪 19:46 其实很多东西是一直在打破我的认知的，因为我之前是在一线城市或者在北京的房地产市场会比较规范的，这个市场拿到二线去卡的话，就会出现很多很好玩的事情。举一个最简单的例子，公寓在北京是不能落户的，在北京是有公寓的人的话，他是孩子不能读书的，但是在其他有的城市，比如说在长沙，在天津孩子是可以读书的，而且是你要问具体的项目。有的项目是可以读，有的项目是不能读，有的项目是读一次，有的项目是读两次。之前有一个在北京的朋友，因为在北京买不了房，那就考虑到天津去买房，让孩子到天津去读书，之后他就去了解到了一个天津的公寓项目，那个公寓项目大概一平米是一万块钱不到，大概 40 来平，也就是 40 万的一个公寓可以让孩子至少读一次书，而且卖出的时候还可以再读一次。
羽白 20:38 什么叫做读一次书？
杨迪 20:39 也就是我们如果是住宅的话，孩子落户落到这里面，这个孩子可以读书，然后卖出的话，其他人的孩子在这个也有学位，也可以读书，就叫房子和学位是绑定的，但公寓不是这样子。公寓正常情况下是不能绑定学位的，但是某些二线城市它为了要卖项目，然后开发商和当地的教育局会搞好关系，或者说会明确说明。那我这个开发商的公寓，孩子是可以在某学校去读书的，是没有问题的。有这样的公寓，也有那种可以读好多次的。
羽白 21:12 就是一个一次性的穴位。
杨迪 21:14 对对对，有这样的一次性穴位的项目，有两次穴位的项目，也有 n 次穴位的项目。那 n 次穴位的项目其实跟住宅是很像的了，但是那个公寓还得是商水商店，但有的公寓优势不是烧水商店的。所以原本如果在北京的话，我们公寓是不能买的，但是如果到二线城市的话，真的就叫做具体项目具体分析了，这是其中之一。然后之二的话还有一些二线城市，原本北京住宅它的标准最高你能建个 3 米 53 米 8 的一层的层高，但是二线城市的话，有的二线城市你可以达到 4 米 5 的层高，甚至 5 米的层高，也还是算一层的面积，还是住宅。然后一层，然后你可买一层，你可以直接送两层，跟 LOFT 一样，或者是比一线城市的 LOFT 还 OK。
羽白 22:00 我家买过这样的房子。
杨迪 22:02 对，楼中楼，现在。
羽白 22:03 也还有我家在 3 线城市买过这样的房子，然后就可以自己隔一个小复式出来。
杨迪 22:09 是的是的，现在也还有这样的一些项目，会有的在以及在北京的话，我们会如果是一线城市来考虑，咱们正常来说不应该买小产权房，对吧？但是二线城市有的小产权房也还可以买，以及小产权房拆迁了他还会给你拆迁款。举例子就是杭州我认识的一个朋友，他来找我买房，他们家在杭州这边有一个小产权房是没有房本的，但是拆迁的时候给他赔了 200 多万，也是很 OK 的。以及有的一个区域，整个区域就是没有小没有房本的房子，而且很多的城中村是出现的，城中村它是村集体的房子，村集体的土地上盖的，村集体的房子，它不能给你房产证，但是可以给你一个绿本的。这个房子你有使用权，有的人也是可以去买的。不是说小产权房就一定不能买，可以给你绿本的，或者是认可你的那种房子也是可以买的，未来拆迁也是会给拆迁款的，但能不买就不买。
羽白 23:05 我的问题在于前面你介绍了这些看起来没有那么合规，有些游走在灰色地带的这些操作，它会不会是某些阶段的产物？未来可能就这些东西都不合规了，或者就市场上就没有了。比如你刚才说的一次性的学位这种事情，是的。
杨迪 23:21 太可能了。而且以及我说到小产权房，我说到公寓的这个性质，其他国家的土地就是没有什么商业用地、综合用地和住宅用地的，只有中国就是市场化。商品房以来或者叫做二次房改以来，这个土地性质才变，以前也没有小产权房和商品房或者叫大房本，有房本的房子的这样一个区别，也是在房改之后才会把小产权房和商品房区分开来，之前的这些历史遗留的问题会逐渐的去解决，但是一般会是怎么样子呢？一般是老人老政策，新人新政策，我在当时当客买的政策是这个样子的话，那未来也会认。我这个政策结束的话，以后可能是没有这样的一个房子了，那是没有问题的，比如说廉租房，然后什么二类经适房在北京以前是有的吗？现在都已经没有这种二类经适房了，也算是一个时代有一个时代的房产的产物。
羽白 24:12 明白？那在二线就是我们说的夸张一点，就是在二线炒房的那些人跟一线炒房的会不会也有一些人群画像上的不一样？
杨迪 24:22 一线，我不认为一线有很多炒房的，因为一线限购的太狠。
羽白 24:26 了，所以二线炒房的比较多，二线。
杨迪 24:28 炒房的特别多，或者是现在炒房的主要是在二线城市炒房，因为二线城市它不会像一线城市什么两套以上限购。
羽白 24:37 有房票这个概念。
杨迪 24:38 对，二线城市没有什么房票的概念，以及我在沈阳那边去问过，你有一个身份证，你就可以直接在当地当场买套买下一套房，其他的所有证照都不需要。什么是否限购，是否有没有贷款资格之类的，全都不需要，直接给你做各种各样的一系列的流水，全都给你。而且你想买一栋楼吗？OK，没问题，一栋楼都卖给你，只要你有足够多的钱就可以。你在北京你想买一栋楼，你钱是一方面，你哪来的那么多资格呢？没有的，但是很多二线城市到现在也还是不限购。
羽白 25:08 对，那是不是在二线房市会有更多这种因为炒房暴富的传说之类的？会有什么突然一个神秘富商买下一栋楼，然后几年后，对吧？摇身一变几倍卖出去，了解。
杨迪 25:21 一下温州炒房团这个概念，最近这段时间其实不叫做炒房团，最近这段时间叫做各种大 v 看房团到某一个城市，然后把所有的市场上流通的新房全部都买到手，然后立即就挂牌卖。我们知道的，正常的买房之后是要办房本的，办房本之后要隔 2 年或者是隔 5 年拿到房本之后才能买卖。但如果你能够集团化的去买一栋楼的话，你可以跟开发商签署协议，就是我买你的房子，我把钱全部都给你，但这个房子先不过户给我，到时候我会指定买家来我买，来买我的房子，然后指定了这个买家就相当等于是新房交易的这样一个事情。这样子的话，那些炒房团他们就不用去贷款，没有名下的这些房产记录，只要开发商同意就 OK，开发商是一定同意我直接把我这个房子的全款全都给到你了。所以那些厂房团你是看不到他名下有多少房子的，但是他确实是。
羽白 26:17 有。还可以这么操作吗？是。
杨迪 26:19 违规的，是违规的，但是是可以做的很多二线城市、三线城市你跟开发商谈好了就可以，这开发商卖谁？房子不是卖呢？你买了我的房子，那其相当等于是我找了一个人来帮我卖房子，或者是我帮他们持有房子，然后他让我指定过户给谁我就过户给谁了，我不吃亏，我开发商不吃亏。然后我买房人也是，不就是为了卖房吗？我为什么还要去拿这个房本？不拿呀？这样也可以，这是很多炒房人的操作。对。
羽白 26:45 但我觉得这些在过去那些年也许是可以行得通的，但是在现在这样的一个市场环境。
杨迪 26:52 现在越更多了，还更多了吗？这样的一个特别差的市场环境更多了，以前是最严格打击的时候。是。
羽白 27:00 所以他们是来抄底的，对吗？
杨迪 27:02 也不是超姐，因为开发商如果他再不拿到钱的话，开发商就没了，他们的债务问题是很严重的。那这个时候炒房客给你来送钱，你开发商不开心吗？ 2018 年， 2019 年的时候，那个时候是限制各种各样的首付贷款吗？最近这段时间因为市场不好，首付贷款卷土重来了，包括很多银行也是直接给你一些，原本你之前 2018 年 19 年的那个贷款利率很高，大概六点几、五点几，现在可以直接给你转，把你的这个房贷、高房贷给转成一个三点几利率的企业经营贷也可以。银行也知道这件事情，现在市场上这种金融相关的违规操作还挺多的，而且是比较普遍的。不，那。
羽白 27:43 我的问题就是这些东西听起来像是给买房人提供那些福利，但我总隐隐觉得这背后可能存在一些坑。就是如果让你画画重点分享一些，就是我们现在在二线城市买房，尤其要注意规避的那些点会有哪一些？
杨迪 27:59 二线城市买房的话，我会建议第一个能不买那种民企开发商的期房，就不买这些期房。然后如果是在那种一二手房房价倒挂的区域，这个时候我们才可以去买新房，而且买新房尽量能够买现房和准现房是最好的。如果买不了现房和准现房，那我们也应该买国企、央企、大开发商的期房。因为现在期房首先开发商的压力很大，它的资金回款压力很大，可能未来就盖不了，盖不出来房子。其次开发商的拿地成本又很高，所以即便它未来能够如期交付给你，房子的质量也一定不会好，所以我们没有必要去买这个期房。但是有的区域举例子杭州、南京这样的城市，包括厦门的岛内，它是因为新房限价，限到了新房的价格。是比如说厦门岛内，它限到了 7 万块钱一平的新房价格，而周边的二手房房价是 8 万。这样子的前提下，我们买新房就算相当于是打新，那我们是可以去买的。
羽白 29:05 听到有打新的机会，就很难让人不跃跃欲试。
杨迪 29:09 打新的机会现在其实挺多的，深圳有，上海有，北京有，杭州有，成都有，南京也有。对，这些都是打新啊，上海。
羽白 29:17 太难了。自从看了云锦东方的例子，我觉得上海太魔幻了，这不是我们普通人能够染指的市场。但。
杨迪 29:25 这个时候我要说一下这种打新的话，我们是只能去买新房，是千万不能买二手房的。很多人会觉得打新之后我一定能赚钱，但实际上我会认为当出现一二手房房价倒挂的区域的时候，这个市场达到这样一个状况的时候，我们是不应该买房，那因为新房的房价控制在这里，未来的二手房房价是会跌下来的。以及你新房，嗯，现在的房价是 7 万块钱，可能明年的房价也是 7 万块钱，后年的新房房价也是 7 万块钱，你所有的买房人全部都是会赔钱或者不赚钱的状态，因为你买二手房会赔到新房的价格，你买新房两年之后入市的新房房价也跟你的房价是一样的。总之就是大家市场可能会都不赚钱，那这个时候我们最应该做的操作就是不买，前提是投资啊。这是我个人的小观点，明白以及刚刚我说的这个一二手房价限挂限价其实是属于政府控制的一个事情，那政府未来可能会放松一二手房价限价，那现在的新房是 7 万块钱，未来可能 8 万、9 万，那这个时候我们买进去不就还是会赚一点吗？
羽白 30:26 明白，那总的来说在二线城市，现在我们最好不要买期房。那除此之外，不知道二线城市有没有一些比较流行的操作，但它其实可能会是坑的。这种。
杨迪 30:36 事情要谨慎的去相信二线城市的各种规划。在一线城市我们会知道要发展一个区域，比如说北京要发展亦庄一定会发展起来，要发展后厂村，一定会发展起来。但是二线城市，尤其是你发展新区，可能发展着发展着，新区又变成了鬼城，这是很可能的一个事情。
羽白 30:59 理解，这个还蛮常见的。对，包括。
杨迪 31:01 我要修地铁，可能修着修着地铁就停了。以之前咨询我的一个柳州的朋友为例。
羽白 31:07 我，我刚想说柳州那个。
杨迪 31:10 轻轨，柳州的地铁修着修着就没有了，就是这个样子，烂尾烂在那里了。包括正东新区，他当时也会发展得很好，然后说是引入教育资源，引入大学，引入各种各样的高新技术产业。然后郑东新区它还没有发展起来，房价已经被炒到了 4 万、5 万，然后最高的有 7 万的一平的那种房价了。
杨迪 31:30 现在大家也知道这个郑东新区也开始往下跌了，这就是规划没有起来，房价起来，那我们这个时候是买进去还是不买进去？当然是不买了，以及在一个城市要看这个城市它的城市的排名，或者说是城市是否政府有钱，越有钱的城市它的落地是越好的，越没钱的城市它的落地是越差的。所以越是弱的二线城市会是，或者是越是弱的三四线城市，我们就越应该先去买主城区，除非你市政府。嗯，搬出去了，搬到一个新区，以及它除非轻轨已经修起来了，或者地铁已经修起来，某个学校已经引入过去了。
杨迪 32:05 那好，你就要落地我才敢买它的新区，否则我们就不要去买，以及买到那个新区的话，要注意二线城市原本就那么多人，然后还要抽出一半的人，或者是 1/ 3 的人到新区去，那是否能把人抽出来？这是一个未知数。那如果抽不出来的话，房子盖起来了，人不过去，那不就是一个鬼城吗？以及在那边的话会有新区，它最大特点是什么？最大特点是有大量的新盘、新楼盘，大量的新楼盘。那你未来在卖房子的时候是买你的二手房还是买别人的新房？以及就算买二手房的话，跟你一起挂牌的卖房的人也特别多，你是很难。
羽白 32:45 卖的。杨迪老师前面讲了一下他对于尤其是在一线打拼的年轻人，你买房的这个逻辑。比如说你最优选你有户口，你当然最好还是在一线城市买房，然后次优才是去买你家乡可能所在的这种强二线城市，或者是省会等等。但是我个人感觉更普遍的一种情况是，大部分年轻人在一线城市都是没有户口的，但是他工作 5 年、 7 年、 8 年，他已经满足了可以在这个城市买房的这个需求，手里也攒了一笔钱。这个钱他在一线可能只能买到相对比较差的房子，但是在相邻的二线城市可以买到比较好的房子。
羽白 33:24 比如我在深圳工作，我可以在东莞买房，比如我在北京工作，很多人选择在天津买房，那很多时候大家陷入的纠结是这个困境，就是我要不要在天津买房？可能在天津很好落户，我如果我要生小孩，我的孩子也可以在天津读书，高考好像也不错。那如果我在深圳的话，我在深圳真的买房好辛苦好艰难，但是在东莞似乎还 OK，但是我人在深圳租着房，我又交着东莞的月供，这个房子租可能也租不了很高的价格，就是我们从听众那里听到的，包括我们身边的案例，很多时候是这样的一种痛苦和纠结，这个该怎么解决呢？
杨迪 34:03 于白老师，您的这个困惑主要集中于北漂的困惑，只有北漂才会有这样的困惑，在深圳、杭州、上海、广州，他们如果工作的话，他们学历如果是本科以上，基本想留在这个城市，想拿到这个城市的户口是没有那么大困难的。尤其是如果是硕士及以上的学历，留在上海是非常非常容易的，深圳基本就是来了就是深圳人。而且你本科毕业的话，以前一段时间你落一个户，还可以给你一个 1 万多块钱到 2 万块钱的奖励。
杨迪 34:33 你杭州现在都叫做新一线了吗？杭州你落户，你专科生都可以去落户了，只有北京，你在北京连续纳 60 个月的纳税和社保，才有在北京获得一个买房名额。而北京的户口，你除了刚毕业的时候可能能够凭借应届生的身份找工作拿到之外，其他的时候，如果你获得一个诺贝尔奖，那你也可以在通州去买房，或者在通州可能会获得一个落户的机会，所以就是比较难的一个状况。
杨迪 35:04 在这样的一个时候，是我有一个原则，叫做你既无心我便休，何必惹烦忧。既然一个城市它都无法认可你，让你成为这个城市的居民，你又何必继续留在北京呢？这就是我为什么在北京待了 10 年而离开北京的原因。但是为什么要考虑买天津呢？那是因为我们的工作，我们的工作必须是在北京才能找到的，或者说我们的事业都在北京，我们的朋友都在北京，我们离不开北京，那这样子的话，即便我们成为不了北京人，但是我们为了养家，我们为了赚钱，那还得留在北京，只能去买在天津这样一个城市。这样子的话孩子才可以天在天津参加高考。
杨迪 35:46 天津的高考优势其实和北京差不了太多，以及天津到北京会比较轻便方便，甚至你未来可以把你的生涯之类的你的工作去从北京挪到天津，这是一个只有对北京来说是一个无可奈何的选择吗？这一点我是支持的，就是如果你留得太北京，而且你在北京有一个 OK 的工作的话，那我还有孩子，还要上学，那我就买在天津，其他条件下我都是支持大家直接离开北京。
羽白 36:16 深圳和东莞的。这个纠结是我们收到的一个真实的听众来信，我我觉得这个也挺真实的，因为深圳房价现在虽然你落户可能相对容易一点，但是那个房价实在是太高昂了。我觉得尤其是对于我觉得 30 岁以下的且家里没有矿的年轻人来说。
杨迪 36:34 那个东莞和龙岗的朋友我是看到了，我是建议她跟着她的男朋友一起到深圳去打拼，去工作，能拿到深圳户口就先暂时不买房。在一线城市是可以短期之内不买房，或者是孩子在上小学之前都可以不买房的。甚至其实如果是现实当中有很多的案例，他们是孩子上了小学上了初中才开始买自己的首套房的，这是也可以的噢，无论你有多少钱，你都可以正常的去活着，没有什么必然的因素在里面，只不过是一些时间节点。
杨迪 37:06 一些你要结婚的时间节点可能是需要房子，孩子上学的时间节点可能是需要房子。那你要是实在没有钱的话，那也不要逼着自己，因为如果你在深圳去工作的话，你房子买在东莞，那你是一定不能住在东莞的。那你东莞的这个房子装修还是不装修的话，那你一直空置，你要还月供，还要自己在深圳租房子，要出一个租金的钱，你的压力大不大？你要租出去，你要装修别人住你的房子，你买的是新房，等你回去住的时候，你就变成了一个二手房。再一级，你在深圳工作，你在东莞买房，你未来你能够保证自己会回到东莞去找工作吗？这是很难的一个事情，毕竟在深圳的话，我们的行业的或我们的薪资增长速度可能会很快，我们可能会换更多的工作，我们可能会有更多的机会，我们能回到深东莞吗？这是很难的一个事情，包括我自己，我会觉得我在沈阳买房这件事情，这个操作也是值得商榷的，因为我沈阳的房子买了之后，我就基本没去住过，而且现在也已经不是那种房价快速上涨的阶段了，自然而然是可以等到我们确认了我们的未来的工作规划、家庭规划甚至人生规划的时候，再去决策买房这件大事就好，不要为自己的未来去设限。
杨迪 38:25 我希望的是这些年轻人不要过早的去做这个决策，即便你暂时不想考虑，那你可以暂时不考虑，但是你不要把这个东西盖棺定论了，不要为 30 岁的自己在 20 岁的时候去做这个决策，不要为 40 岁的自己在。
羽白 38:40 就是不要把 30 岁 40 岁的自己的路给堵死了。对。
杨迪 38:45 保留这个可能性，你可以暂时的不接受，不支持，但是我不希望你直接自断双臂，把未来的路给挖掉，以及不要为未来家庭的决策而自己主观的预断去做这个选择。你买这个房子这件事儿是跟你未来的爱人和你未来的孩子有强相关的，甚至是跟你的老人的养老也是有强相关的在里面的，所以你个人怎么能去做一个家庭的决策。
一只羊 39:11 呢？那其实我们前面讲得非常多，关于年轻人在大城市打拼，然后想说买房决策上面的这个考虑嘛。那我们可能到现在这个阶段更需要明确一个定义，就是我们在说去二线城市买房的时候，我们说的二线城市是怎样的城市？
杨迪 39:27 我认为什么叫做二线城市？是就是除了北上广深的大城市，我是会认为都是二线城市。这些大城市包括省会城市、直辖市以及区域中心城市。比如说以我们辽宁省为例，我会认为二线城市是有大连和沈阳这两个城市的。以我现在的广西为例的话，二线城市我会认为有柳州、桂林和南宁。
一只羊 39:53 那就是因为其实今天我有查一下，就是像您所在的南宁，它的这个工资水平的话，大概是在月薪是 3000 到 7000，看它是私营企业还是非私营企业。那在这样一个工资水平下，它的房价水平大概你体感上是怎么样的？
杨迪 40:11 我现在买的这套房子是一个一线的江景房， 14000 亿平。
一只羊 40:16 这已经是最好当地最好的一个盘的价格了吗？不不。
杨迪 40:21 当地最好的盘的价格 2 万多， 3 万多也有，但是这个房子确实是一个，因为江一线交警房就是一个比较贵的一个水平，它是一个比较高的一个房价了。然后南宁的平均房价大概 8000 左右，新房大概是 1 万左右，这样的状况。
一只羊 40:37 像我们经常会听到的就是前几年都说二线的房价涨得很快，那不知道就是您自己的体感是怎么样的，就是它疯狂到什么程度？
杨迪 40:48 二线城市的房价涨得很快，这件事情是在 2017 年、 2018 年、 2019 年这三年达到的疯狂的程度是原来的均价只有 4000 块钱，然后三个月就可以涨到 8000，然后紧接着是未来的两年可以涨到 12000 15000 这样的状况。举一个例子，叫做大理这样一个城市，围绕着洱海的房价，由原来的新房房价大概只有 5000 块钱， 6000 块钱的水平应该是在 2017 年左右三个月之内直接翻倍，翻到了 14000 亿平。而且二线城市的房价永远都是不是说是缓慢的跟一线城市这样随着城市发展去上涨，而是带动起来的，以及是由外来的开发商进驻和城市的棚改或者叫旧改拆迁，拆迁户多了之后导致的一个快速的上涨。
杨迪 41:38 举一个例子，浙江最近这段时间，咱们看到浙江各个二线城市、三线城市房价为什么这么厉害？那是因为之前的 2017 年、 2018 年他们的拆改城市把老房子拆掉之后，这个资金货币补偿、货币安置是特别多的。然后再加上新房的外来的房企，比如说碧桂园、恒大他们的介入，他们无论是在什么城市，房价都是奔着 1 万多，新房房价奔着 1 万多去的，不管你的城市当时的房价是 4000 还是 5000 还是 6000，都是一万多的一个水平，那自然而然这个新房开发商的介入就会把房价突然之间给拉起来。
杨迪 42:16 而且那个时候很多居民家庭是拿了一些拆迁款的，他们是又必须要买房的，所以二线城市它的房价的快速的提升有一个比较大的原因，当时是有一个比较大的原因是来自于棚改运动，然后还有一个比较大的原因是来自于这个大型房地产企业的介入。很多的城市他们原本是比较封闭的，都是当地的固有开发商来去建各种各样的房子。但是在 2017 年、 2018 年的时候，这些大型的房地产企业就开始进入到细微的二线城市、三线城市、四线城市里面了。
杨迪 42:54 碧桂园这样一个房企，它又有一个称谓叫做三四线之王，意思就是碧桂园在三四线拿了很多很多的地，恒大也是在三四线拿了很多很多的地，他们当时那段时间股价涨得很高，短短几年之间，他们这两个房企就可以进军到全国销量前三甲的过程当中，但也正是因为他们进入到了这个三四线城市，然后进入到了一个泥淖当中，经济一不好大家自然而然就不会去买房。而且三四线城市、二三线城市它的购买力是有限的，以及大家其实都有房，他们只是有改善型需求而已，那改善型需求改善完了之后又不会去那么投资，自然而然项目就卖不出去了，然后就陷入到了泥闹当中，就导致了这种欠钱还不上啦，然后债券违约的状况。
一只羊 43:46 了。对，那也就是，嗯，最近的这些不管是房企的新闻也好，就还是这个疯狂的时期，要有均值回归到一个比较理性的情况也好，就是那现在有说就是现在的二线城市房价跌得非常厉害吗？就从您的观察来说，而且甚至有些人会说现在二线城市已经进入一个所谓的房价寒冬，不是。
杨迪 44:08 二线城市进入房价寒冬，是所有的城市一二三四线城市我会认为都已经进入到了房价寒冬当中。什么叫做房价寒冬？它不是不只是房价跌得多么多厉害，其实房价没有跌多少房价，大部分城市它跌的也就跌个 10%，跌个 20% 左右，然后部分区域可能会腰斩，跌个 50%，这都最多了。而且这个跌了 50% 也不只是二线城市就贵的。以及我们房产人看寒冬与否不是看房价的，房价本身对我们来说没什么直观的感受，是看成交量的，成交量在腰斩，不论我们的价格是降多大，都没有人去买，这才叫做真正的房地产寒冬。以及我们房地产人看成交量，那其他的做投资的房人，他们还看的是土地拍卖量以及土拍的溢价。因为我们开发商要去拍卖土地，拍得土地之后才会盖房子，但是土拍市场也是遇冷的，出来的这些土地没有房企去竞拍的话，它的溢价率，以前的溢价率可以达到 100% 以上，那现在的溢价率基本上是为 0 的。
杨迪 45:18 那也就是我们房企也没有钱去拍，然后也不敢去拍，拍了之后也没有多少溢价，也盖出来的房子又没有人买，然后想高价卖的话，又卖不出去，降价卖都卖不出去，这才叫真正的房地产寒冬是冰封的状态，而不是哇降了好多，降了好多，那抄底清仓这个这是可以的，那都不叫做事儿只剩的事儿是你无论多少降价都没有人买。现在市场已经达到了这样的一个市场失灵的状况了。
一只羊 45:45 也就是到了现在这样的市场的状况的话，你还会鼓励大家这个时候入场吗？比如说一个人现在就下定决心说啊，我可能在一线，比如说在北京留不下来了，然后我就要回二线去买房，你建议他在这个时候去入场吗？
杨迪 46:00 建议在这个时候去入场吗？我首先我如果是短期来说的话，我是不建议的，我会认为既然都已经跌下来了，一个大周期的上涨之后，这个上涨是从 98 年到 2020 年这个大周期上涨之后，既然跌了，我们就是看跌了。如果真的是要买的话，年底会比年中要好，可能明年年初会比今年年底要好，但是这样子持续的快速的下降，持续的冰封状态，它也不会是长久的。就像是我会认为那种房价一天涨个 1 万块钱，一天涨个几千块钱的时候，不会是长久一样，现在这个状况也不会是长久。如果突然之间出了某一个知识性的政策，那房产市场立即转向的事情也是极有可能发生的。于是我才会建议大家先去从自助的角度去出发，考虑是否需要。真的需要，那我们再要问自己，即便这个房价在未来的两年三年都在下跌，我们能接受吗？如果跌个 20% 我们能接受吗？接受了还要买，那我们现在就买。如果接受，我们暂时觉得，噢 20% 有点多，那我们可以再等等，等到年底再说。
一只羊 47:14 就是您刚刚说可能年底再考虑这个事情会更好，这个是根据你过往的经验得出的吗？还是说这一次不是上面 4 月份的时候有一下房价的反弹吗？你是根据这些现象然后推论出来的吗？还是说一般来说每一年的年底是更好的买房的时机。
杨迪 47:31 是每一年的 1- 3 月份都叫做房产小阳春。这个房产小阳春的原因一个是开年之后，每个人大家都会觉得新年新迹象，新年新气象，这样子的话大家会做一些重大的决策，这是其一。其二是开年之后会有一些新的政策去落实，可能政策性的转向也会在开年之后。第三个大家孩子要上学的话，要在 3 月之前去买完这个学区房，孩子才可以在未来的五六月份去办这个入学手续，所以这些原因导致了这个前三个月，每年前三个月的交易量都会还不错，以及今年前三个月交易量好的。还有一个原因是咱们疫情的解封是在去年的 12 月月底，这次的前三个月就是把之前的因为在封城的过程当中，或者疫情过程当中敢买房的那些人的需求给释放了出来。现在之所以我会觉得市场变差了，是因为原本我们会觉得这叫做一个反弹，结果发现也就反弹了三个月，后来又开始跌了。为什么说是下半年买可能会比这段时间买好？是因为我们的政策一般都是在年底出来的，会有这样一个状况，以及我们房产的话是按年为单位去考虑问题的，前三个月是房产的小阳春，然后五一和十一是两个黄金周，也是一个买房的高峰期。为什么最近这段时间大家这么悲观？是因为发现五一黄金周它的成交量跟 4 月差不多，甚至比 4 月成交量还低这样一个状况，所以我们才会觉得诶低于预期。
一只羊 49:04 而诶我们前面聊的时候不知道有没有提到，其实回南宁是一个被动的决定，因为这个杨迪老师的妻子是南宁人，所以就回去了，回到了南宁这样一个城市。那结合你自己的经历，还有这么多案例的咨询，让您总结提取一个精华的句子，大家在二线城市买房的时候必须要记住的一句话，您会总结成什么呢？
杨迪 49:27 千万要注意的是，房产是一个大类资产，动辄上百万上千万，对于这种资产来说，我们首先不应该追求它的增值能力，而应该追求它的不贬值的能力，它在未来是否会有人愿意用同等甚至以上的价格进行购买的这个能力。
一只羊 49:46 嗯，我们其实在前面也有提到过一个听友的案例，我在想说大家的情况都不一样，但是我觉得我们收到这两封来信的还挺有代表性的，也许可以在这边就是跟大家讲一下。作为一个例子，杨迪老师来分析一下。除了刚刚就是在深圳和东莞买房之间比较纠结的朋友以外，另外还有一个朋友，他其实是在苏州，他是近期卖掉了他之前的老房子，然后有了 100 万，那他比较纠结，说本来在苏州这样一个租房子就比较便宜的地方，还有没有必要说我去买一个房子？还是现在可不可以拿这 100 万然后去做理财投资？对。
羽白 50:24 就我们不也不是说给大家一些投资建议，只是分享一些我们的看法。
杨迪 50:29 如果它不是刚需的话，我是不建议去买房的，因为我们最近房地产市场太差了，既然都已经下开始下跌了，又不知道房地产未来什么时候有起色，那没有必要真的把所有钱都投到房地产里面。而且现在居民普通家庭，它在资产配置里面确实也是房地产占比过重。正常来说的话其实没有什么，正常来说其他国家的话是比中国的房产配比是比较轻的，只有中国人他除了自己住的房子之外，还会有若干个投资型的房产，比如说以我的家庭为例，那我和我老婆两个人，他就有 3 套房，在套数上是偏多的。如果再加上我爸我妈，那就是一个家庭是有 5 套房的，再加上他爸他妈，那一个家庭就是有 7 套房的。
杨迪 51:15 太多了，对于一个居民家庭来说，就是在其他国家来说也是偏多的，那自然而然到现在这样一个状况，房产又下跌了，又不是之前那个很好的时候，我会建议大家可以把一些资产配置到其他的地方去，不要再到这边叫做接盘了，这个叫做真接盘，在房价下跌的时候去接别人那些出来的盘。不建议。
羽白 51:38 唉，其实这里我前面憋了很久，就一直特别想问，因为杨迪老师一直在说，就是这个时候可能不是一个买房很好的时候，如果你想买房的话，没有必要这个时候接盘。我就特别想问，中国家庭可能 70% 的资产在房子上，对于不少家庭来说，他手里持有的是两套以上的房产，如果他们想卖，那现在岂不是就是卖不出去了吗？你不让这些要买房的人接盘，那他们怎么卖出去房？那他们该怎么办？又该怎么调整自己的心态？
杨迪 52:06 首先这个 70% 左右的资产在房产，原本就是一个只有中国家庭在当下才会有的可能性，未来也一定会去转向。就两种可能，一种可能是大家把房子给卖出去，一种可能是房价跌下来，就这两种可能，但有可能这两种可能是同时存在、同时出现的，以及我会建议现在这个时候虽然不是卖房的好时机，但是处理手上房产的好时机什么意思？那些烂房子、差房子、小城市的房子可以尽快的卖掉这种小房子给置换成一些好房子，一些一线城市、二线城市核心地段的学区房的大平米的房子是 OK 的。
羽白 52:48 可是这就是问题所在，因为现在大部分的地方房价普遍在下跌，这些有一些鸡肋的房子，它的价格也下跌。我觉得最基本的人性，你很难在你的资产贬值的情况下，你把它给忍痛出手，就像你产生了浮亏的时候，大部分人的惯性会觉得是说我先忍一忍，扛过去，回本了我再卖。大家对于房产也是这样想的，总想着说现在不是个好时机，卖房等它万一以后涨回来我再卖。我们。
杨迪 53:18 要把所有的卖出和买入结合起来看。什么意思？是我们卖出了我们这套房产，那我们有了？比如说举例子，我一套房产卖出是获得了 100 万，那这 100 万的现金我是用来买入更 OK 的资产吗？要是买入更 OK 的资产就要置换，那我是应该卖的。那如果是我只是持有现金，我现在是应该卖的吗？我会觉得人民币也在贬值的很厉害。如果你只是持有现金的话，那你没有必太大的必要买。
羽白 53:45 就是，我大概理解你的意思，就是会把你的这个资产当成一个一直流动性的一个反复博弈来看。本来这个房子起码在你心里值 120 万，你 100 万卖出去，你觉得你亏了 20 万，但如果你想到说你这 100 万其实是把它变成了未来增值可能性更大的资产，假设说一些你看好的股票基金或者是指数基金等等，那它未来带给你的回报可能就不止这 20 万。是的。
杨迪 54:13 而且我们还要看的是不要看现在我们是浮亏还是浮阳这种东西的话，这个都叫做过往的沉没成本。我们要看未来的趋势，未来的趋势就是小房子，然后小城市的房子它会越来越不值钱，越来越没有人去买以及越破的房子。如果你学区不好的话，就是没有人接，怕它未来会价值更低，那在这个时候就尽快的及早的脱手掉是我认为应该做的事情，包括您如果是没有人接盘，那是没有那些有钱人接盘，当你价格足够低的话，总会有一些没有那么多钱的人来接怕。而且是这样的，不是说是我们所有人能够买房，尽量是买能力范围内最贵的那个房子，这样的话是能够触及到优质资产和好房子那个线的。但是不同家庭对于优质资产的定义是不一样的。举简单的例子，作为南宁的房产来说，你认为南宁房产是优质资产还是劣质资产，这要做对比，南宁的房产和北京的房产，南宁房产就是劣质房产。如果把南宁的房产和河池以周的房产去做对比的话，那么南宁的房产就是优质资产。所以我南宁的人要到北京去，那我南宁的房产就是应该卖的，我一周的人要往南宁走，那么我南宁的房产就是要买的，不同人、不同家庭对优质资产的定义是不一样的，房产下降的这样一个阶段，做置换的一个操作，这是最 OK 的卖出，同时再买入又可以做空又做多，然后抵抗这样的一个趋势的波动，同时又可以让资产质量达到一个提升。
杨迪 55:47 以及越下跌的话，因为我们先卖出嘛，越下跌越下跌对我们来说有好处，然后我们越可以买到 OK 优质的资产，在这个时候又不用特别慌，持币代购，看到我们觉得好的房产的时候，那就买入进去就好了。
羽白 56:00 我感觉我学到了两句话，一个是没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，另外一个是痛苦来源于比较，其实幸福也是来源于比较，只是看你的参照系的不同。我。
杨迪 56:11 看到杨天老男老师，他有说是卖二手房的时候要把房间的灯给换的更亮一点，那其实卖二手房的时候还要做挺多操作，比如说刮一个大白，比如说换一个地板，当然这个地板可以是二手地板。然后他说家具家电要保留，我会觉得把那些破的家具家电全部都丢掉，你要放家具家电的话，可以放一些新的。做了这些操作不是说是你房子能够以更高的价格卖出去，而是你做了这些操作之后，房子它更有可能卖出去，有一个加到温馨的那种感觉了，是更容易卖出去，更容易脱手的状况。要是一些老破小的话，就真的是再便宜也没有人买。
羽白 56:50 最起码你要让来看房的人给他制造一个很好的体验。
杨迪 56:54 是的，让他给他有一个我们要有一个造梦的能力，让他有一种描绘。唉，这个地方未来就是我的家的感觉，那这个时候他就可以愿意掏钱了。以及每个人对家的定义不一样，有的人是把这个家当成首套房的家，有的人是把这个家当成未来三个人或者是四个人的家不一样的，每个人对家的定义和对家的描摹和对家的规划是不一样的，所以自然而然这个市场上就是会有人来买，有人来卖的。
羽白 57:23 就是你的这套房子，总有适合他的一个家庭或者一些人。然后到。
杨迪 57:28 最后是比如说极限吗？鹤岗到最后变成 2 万块钱一套房的状况是可以存在的，那这个时候 2 万块钱一套房也会有买家呀？是那些一线城市打工的不想打工了，然后去鹤岗躺平的人也会有人买。是的，而且我会认为优质房产和劣质房产，它不是说是优质房产未来一定会涨，而是优质房产你但凡降一点点价格，就会有大量的买家出现。劣质房产是你降不断，大量的降价， 20% 50% 甚至 100% 的降价可能都不会没有人去买，可能都会没有人去买，这叫做劣质资产，或者我房子就直接送给你了，然后你买不买，然后也不买，那这种房子就是劣质资产。我送给你，然后你帮我还房贷。之前燕郊就出现这个情况过，因为燕郊房价腰斩了，但是我是 30% 首付的，那自然而然没有人愿意去买。
羽白 58:19 吗？我觉得你这点提醒还挺重要的，对于很多人来说，他的痛苦来源于比如他的房子市场价是值，比如说 1 万块钱一平，他挂牌出去，但没有人来看，他就觉得我这 1 万一平的房子交了 8000，怎么还没有人看？但事实上重点不是说这个房子多少钱一平，重点是这个房子在市场上到底有没有人需要它，它的供需关系是什么？不管这个房子是 3 万一平还是 1 万一平，如果没有人愿意问津的话，那它可能就是劣质资产。这也是。
杨迪 58:49 为什么我们要买那种人口流入城市的房产，或者要到人口流入的那个城市去工作的原因。人口不断流出的这城市就是没有人在这里要买房的，这是一定的。那。
一只羊 59:01 其实聊到现在，如果我总结一下，嗯，适合在二线买房的话，我觉得是两点，第一个就是你真的未来打算在二线去居住，然后第二个就是时机真的已经很成熟，就是你不是在为 10 年后的自己做决定。我觉得这两点是我得到非常重要的要点。那杨迪老师有什么补充吗？在这两点的基础上。
杨迪 59:22 3 二线城市买房，要么你就是觉得自己能赚很多钱，你纯投资的角度上来说，那你这个是投资也好，或者赌博也好，你看好了这个赔率之类的你想充你就充嘛。但是普通人家庭的话，即便是我一个做房产的人，我去买房投资我也赔，或是我也觉得我没有达到自己的收益最大化，那普通家庭自然而然他要骂我的风险可能会比我大很多，所以我才会在这个基础之上，因为即便是专业人士，他可能买房也会赔钱的。基础之上，那我们就尽量不要去考虑投资这件事，考虑的尽量就只是自助，自助就永远不会赔。因为家人的欢笑，子女上学的这个确定性是无法用钱财衡量的。对于这种无法衡量的事情，那么我们去买入，即便赔我们也能够接受。很多的时候我们买这个房产，它都是叫做一个大大额的交易，或者它附加了很多东西，如果我们从投资角度去考虑的话，可能赚，可能赔，但是如果我们以家庭为单位，为了我们的幸福角度去考虑的话，那就绝对不会去赔钱。
羽白 01:00:32 那亚迪老师我们合适问嘛？就是想问很久了，你这样沈阳一套，银川一套，南宁一套，这如此分散的操作是怎么做出的？
杨迪 01:00:43 沈阳的操作之前有说过是帮朋友买，然后朋友自己不买，自己当时赚的钱又比较多，我会觉得你不认可我的这个投资逻辑，我自己认可，那我为我自己的逻辑买单，买了一个沈阳的一套，然后银川的这个房子是属于之前也是在北京工作赚钱赚的比较多的时候，年入那个时候是月入 10 万多的时候，然后发现银川的房价这么低，而且银川这个城市我比较喜欢，那就买一套。
杨迪 01:01:11 但银川这个投资在我看来就是永远都是一个比较差的一个投资，或者是这个逻辑也是错的，买了一套买到现在，然后南宁这套房子就真的是从自主角度出发，是老婆来选的，他喜欢交警房，那就买了这样一个交警房而已。单从投资角度上来说，只是沈阳的房子是赚钱了，银川房子到现在是没有赔钱，南宁的房子到现在是赔了的，而且南宁的房子大概赔出了一个银川的房子的价格，大概赔了 30 万。不过因为是我们从自住角度考虑来买南宁的这套房，即便赔个 30 万，我们觉得也很开心，每天醒来看到外面的那个美丽的江景，也会心情愉悦，这就是自主角度出发考虑的最好的。
羽白 01:01:53 事情。你不会担心说你分享你个人的这些经历，你的客户会说你作为一个专业的房产咨询师，怎么自己还会做出这种没有赚到钱的投资决策，比如银川那套房子。
杨迪 01:02:04 银川的房子是没有赔钱，然后确实也没有赚钱，这个是实话实说。以及我会认为说是做咨询师也好，或者怎么样咨询师就一定能够赚钱，我只能说是我知道的比他们多一些，我是一直做这个事情的，我知道其他人是什么人赚到钱，什么人赔了钱而已，那不代表我的投资能力是 OK 的。以及我一直都认为房价预测它是玄学的事情，那就是有涨有跌，有赔有赚，不是说我在这个行业我就一定能赚钱，我们之所以之前买房赚钱的原因更多的不是因为我们个人的努力，而是我们赶上了这么好的一个大时代，我们在随着城市的发展，城市化的进程，包括这个货币化资产货币化，什么拆改之类的才会去赚到钱？不是我们个人的努力，跟我们的眼光没有特别大的关系。
杨迪 01:02:56 再说回来这些事情我会认为沈阳也好，或者是银川也好。银川我是什么时候买的？我是 2020 年的时候买。三， 2020 年的时候买房到现在还没有赔，其实是一个挺难的事情。而我之所以银川的房子买赔，是因为房产市场我是了解的，大宏观我是了解的，但是银川的这个城市我是不了解的，这就涉及到了一个投资里面非常重要的事情，叫做投资自己熟悉的资产，投资自己熟悉的领域，我投资到了我熟悉的房产，但是银川这个城市我不熟悉，导致的结果就是银川这个房子我买的是不赚钱的，但我们每个人、其他人我之所以建议大家说是买自己的自住房。因为你买的一般都是自己所在城市，然后自己工作地点附近，甚至自己家附近的。
杨迪 01:03:46 你比我要更专业一点，我能够给你的启发就是告诉你一些市场宏观的一些东西，以及具体的细微的操作，如何和房东砍价，如何和中介去砍价，如何去规避这个房子？它有的一些问题，比如说开发商告诉你的一些承诺可能是虚假的，如果开发商未来你买这个房子，他交不了房，我们该如何去维权？我们该如何去退定金？这都是有一些小技巧在里面，你要去规避他们。
一只羊 01:04:19 那就是假如这个听友听完我们这些节目，他已经打定主意说我要在二线买房了。嗯，因为您刚刚也说不太建议这个时候出手嘛，那比如他在两三年之后他才决定说那是一个比较适合我买房的阶段，那个时候我要怎么判断什么时候买比较。
杨迪 01:04:39 好？我建议大家多看一些政策性相关的东西，以及要正向的去解读这些政策性的文件，也可以做到提前的预判。比如举例子，房住不炒是在 2015 年前后出来的，而最近这段时间关于房地产的这样的一个一些相关的指导性的文件，大概是李总理上台之后他说了一句话，以前咱们一直只支持首套房的年轻人的购房需求，现在是支持首套其改善型房产购房人的购房需求，以及确实最近这段时间针对二套房、改善型住房的政策已经出来了。
杨迪 01:05:15 比如说从 2022 年的 10 月份到今年的 2023 年的 12 月 31 号截止，在同一个城市卖出一套房，再买入一套房，卖出这套房的个人所得税是可以全额返还的，这个也是专门针对改善型住房出来的政策，而且我会认为针对改善型住房的这个政策未来会越来越多。
一只羊 01:05:38 那可能关于二线买房，我的最后一个问题是，其实有一部分听友，嗯，不管是出于什么样的情况也好，有一些人是可能他真的很不喜欢贷款，那这个时候他的钱就不足以在二线城市买新房，那这种情况下他可以买二线城市的二手房，或者是说退而求其次甚至说到三四线去买房吗？
杨迪 01:05:58 他们不喜欢贷款，是不想承担压力是吗？
一只羊 01:06:01 有一部分是这样的情况。
杨迪 01:06:04 因为这是能而不想的问题，还是想而不得的问题？这是两个事情。如果是囊而不想的话，我希望让他扭转一下他的想法。我之所以这么说，是因为我认为中国的房贷是一个比较优质的贷款，它的贷款利率相对低，以及他贷款的时间可以很长，可以是达到 30 年的这一个水平，公积金贷款贷款利率只有 3% 点三或者 3. 5 这样的一个水平。而房贷现在商业贷款首套以南宁为例的话，南宁现在首套房的商贷利率只有 3. 8%，是非常低的水平。你能贷款，你为什么不贷款？而且我们都认为这个，我觉得人民币未来会逐渐的贬值，那你能用贷款，你为什么要不用贷款呢？这是我的观点，该用贷款，首套房该用杠杆，该上杠杆应该上的。
羽白 01:06:54 对，就是其实很多人他是很讨厌欠钱的，感觉。
杨迪 01:06:58 他可以提前还呀。我贷了款我也没有，我现在房贷也已经全都还清了，但我也是选择提前还。我先选择的是等额本息的贷款，贷 30 年，然后当自己有足够多的钱的时候再去还。年轻人一定要善于去利用杠杆，当自己有钱的时候也要积极的去降杠杆，这叫做聪明的选择。
羽白 01:07:17 诶，我，但是我听你讲了这么多，我觉得你背后的弦外之音是你不鼓励大家去三四线城市卖房。
杨迪 01:07:25 如果是三四线城市的朋友的话，我是支持他们去买房的，他们在三四线城市买房以及三四线城市原本就没有投资价值，以及而且三四线城市也你买房也不会太赔钱，只有在一线城市它房价涨得很高的地方，它才会有泡沫，三四线城市根本就没有什么泡沫可言。你要三四线城市 4000 块钱一平的房子，你要让它跌一跌一半，跌到 2000 块钱，这怎么可能的事情？房子的现在建筑成本，新房一套房子建筑成本一平米都要 2000 多了，它怎么可能跌到 2000 呢？这是不可能的事情。以及我不是说不建议大家到三四线城市买盘，我说不建议大家现在投资房产，所有跟投资房产相关，你想投资什么？投资什么，但是你不要投资房产，以及我是希望看到那样的一个像其他国家一样的未来，包括我之所以这么聊，是因为我跟一个巴基斯坦的朋友在墨尔本的青旅去聊天，他是在墨尔本做一个厨师，他给我算的。他说我想在墨尔本哪里买一套房子，他说是五年，是可以达到这样一个首付标准的。我在想一个外来外国来客做一个厨师，相对来说不是特别高收入的这样一个工作，他也可以在五年之内在这样一个国际化的大都市买一套房。
杨迪 01:08:44 那我们中国是哪里不一样呢？我们要让这样的未来尽快的去到来，才会说不要去投资房产。只不过我是从现在的角度上来说，我们必须要有一套房子，我们无法去扭转目前的这个状况，我们看不到 30 年之后，我们等不到 30 年之后的状况，我们才是首套房，那我们就去买。当然这是我是一个理想主义者，才会有这样的建议。对。
羽白 01:09:06 我刚才想说，这里 callback 了， call back 到最开头，你说你是个理想主义者，所以你才会在房产市场最疯狂的时候，你会果断抽身。对。
杨迪 01:09:17 所以我才不会向我的领导们或者我的同事们一年赚个两三百万，我赚不到那个钱。
羽白 01:09:23 后悔吗？这个不。
杨迪 01:09:25 后悔啊，因为我觉得我现在已经挺有钱的了。这就涉及到了一个大家对于金钱的观念，金钱是为了让我们的人生过得更幸福的，或者是我一直都认为上班都是在浪费我的时间，浪费我的工作。自由是最可贵的，我有自由，我才可以做自己，想做各种各样的事情，我们的钱是要服务我们的人生的，而不是我们的人生要为钱去打工的。我不太理解的就是为什么那些有，当然不太理解，可能是因为他没有孩子，我没有孩子，但我未来有孩子，我就可以跟他 battle 了。
杨迪 01:09:54 有一本书上一个观点就是你要反对这个时代的风尚，却并不去刻意的违背他。我反对目前的房地产市场的状况，但我会支持大家去买房，因为我们没有必要去刻意的违背。他们说是投资房产。好，那我也跟他们投资，我看我告诉他们说我也投资了房产，但是我也没赚钱，你还投吗？拿我自己做反例来告诉他们，这个市场其实没有必要去。
羽白 01:10:21 投，然后他们去找了另外一个房产。
杨迪 01:10:23 咨询师，没有房产咨询师这个是很少的，除了我之外，您还了认识其他的房产咨询师吗？根本就没有房产咨询师这样的一个选项，大部分人买房子，他们是自己去做决定，或者他们去问中介，只有我会给自己定义为一个房产咨询师而已。
羽白 01:10:42 那咱们能不能就是坦白局？就是在过去你做房产咨询师这么多年，你是有真的帮助你的客户赚到钱了吗？你算过吗？
杨迪 01:10:52 因为我是从 2016 年开始就做各种各样的咨询，然后一直做到 2023 年。现在如果是在 2019 年之前咨询我的朋友，大部分人是赚钱的。 2019 年之后咨询我的朋友，其实很多人是没有赚到钱的，甚至有的朋友是赔钱的。有一个比较简单的例子，他是在 2020 年的时候咨询我要买肇庆，或者是要买佛山，然后我跟他分析了之后发现，然后肇庆是他的老家，佛山是他在他老家附近一个比较大的一个城市，所以我就跟他分析了之后觉得那我们能买大城市就不买小城市以及佛山，它未来还有一个广佛一体化的这样的一个概念，它还是珠三角的一个比较重要的一个城市，而且它工业还比较发达。
杨迪 01:11:36 是的，那我们应该买佛山，然后他就听了我的建议买在佛山，结果买完佛山是佛山的保利的一个项目，他买的是 17 后来的二期、三期的开盘，是一期开盘比一期开盘的开盘价要跌要低，也就是他买进去之后就赔了，因为是 2020 年买入的，后来是 2021 年、 2022 年这样的一个状况，然后导致结果就是他在网上骂了我两年。
杨迪 01:11:59 他可能当时对我的期待太高了，认为咨询我了之后房子买了就一定会涨，一定会赚钱，但并不是这个样子，我不是说是会告诉大家百战百胜 100% 一定能赚钱，要是真的 100% 一定赚钱，我也不做咨询了，我能够做的事情就是在具体的某一个项目上去告诉他当下它能做到最好的选择是什么而已。以及买到宝利那个项目，总比买在当时的恒大和融创或者是阳光城这样已经爆雷的项目会好一些。
羽白 01:12:32 但是对于这种客户你会怎么解决？还是你自己就会很愤怒，你会觉得你已经尽了你的力。
杨迪 01:12:37 解决不了，那他人家骂我，人家就骂我了，我会给人家打一个电话，然后去认真的去沟通一下这件事情，后来发现人家会觉得我就是一个大骗子，解决不了就是解决不了，那我就认了。而且确实是我做咨询，那就承担了这样的一个风险，我就明确的了解到这件事情，那他骂我我是应得的。于是这段时间，包括咱们沟通的话，我会告诉您，我尽量的不去做这种投资性的咨询，因为投资的话它是有赚有赔的，但是如果是自助的或者是刚需改善的那种，从自己刚需角度去抒发出发的这样的一些买入，他是不用太在意涨跌，不用再。
羽白 01:13:18 赔的。这种咨询你会接，对，我会去。
杨迪 01:13:21 接，尤其是这种改善型的家庭的买房咨询，那种买学区房的咨询我会去接，因为学区房这个事情它是一个特别重要的一个点，只有中国家庭才会有的一个点。孩子要上学之前就是要去买学区房的，而且买完之后在上初一的时候就可以去挂牌卖掉的，这样的一个学区房的一个状况。每个家庭在当有孩子的时候就会要去考虑学区房这件事情了。很多年轻人他们会觉得，噢，学区房，我未来孩子上私立怎么样？当他们有了孩子，他们就不会这样想了，他们就会知道，噢，看学区房确实有点价值，或者这个逻辑我终于理解了，没有孩子的人是无法理解这件事。
羽白 01:14:01 情的。所以就像我们之前说的那样，不管你现在多年轻，你要给 30 岁的你， 40 岁的你留一点选择和后路。
杨迪 01:14:08 是的，至少不把未来的路给堵死。
羽白 01:14:11 我想起之前我们同事在公司里咨询一些老同事在北京买房的问题，因为是一个单身女性，然后他就在想说，那他在北京买房其实只是自住，就没必要考虑学区房，这样也不会花很多钱。但是老同事们就会说，你千万不要这么想，他们认识了所有一开始不考虑学区的那些人，婚后都后悔了，特别后悔没有买学区房。
杨迪 01:14:38 是的，而且你还要考虑这个房子，万一你未来卖的时候，买你这个房子的人会在意学区，你要为未来买你房子的人去做考虑。而且您的这个需求叫做单身女性婚前首套房。单身女性婚前首套房最要考虑的事情就是这个房子的义卖性是一样的逻辑。
羽白 01:14:55 那单身男性婚前首套房考虑的不一样。
杨迪 01:14:58 但是男性婚前首套房要考虑的是未来家庭一个二孩之家或者是一个三口之家的一个房产的购买属性，这样的一个人的话，他要买房就应该是奔着三居室和四居室去了，但是女性婚前手套房可以买一个一居室或者两居室，这没有问题，因为但是女性婚前的这个手套房一般不会作为未来的家庭用房，可能会作为收租的收息用房。那这样的一个房子的话地段要好一点，也就是租出去方便一点就 OK。
羽白 01:15:27 了。又学到了新的知识。
杨迪 01:15:30 以及要看我们是买这个房子是靠这个房子未来房价的涨幅，还是靠未来的这个房子的租金收益，这两个是完全不一样的点租金收益的话，我们就可以去买商铺，这个。
羽白 01:15:43 里边学问也很大。对。
杨迪 01:15:44 我们就可以去买商铺，我们就可以买商住两用房了，因为商铺和商住两用房未来在交易的时候，它的税费会很高，5。 5% 的增值税是一定要交的，还要交 20% 的个人所得税，还要交契税，契税是 3% 而不是 1. 5%。所以这种商业用地上的商业的住宅，或者叫做商铺，商业的住宅，商业的这个 LOFT，我们能不卖就不卖，按收租收下去就好了，这叫做买商业的逻辑。收收。
羽白 01:16:14 收，他一辈子，对。
杨迪 01:16:15 收一辈子的租，他就是按这个租金回报率来去折算的。那住宅就不一样了，住宅的话是我买入的话是看这个地段未来能够涨，未来买我房子的人，他的购买力如何如何是按这个逻辑去考虑的，以及这个住宅他的学区好不好？那未来如果我这个学区好的话，那些想给孩子上好学校的家庭，他就会愿意支付更高的溢价，或者他就愿意买我的房子。
杨迪 01:16:39 有这样一个购买的可能性，我会有朋友来感谢我，说是噢，我买了这个房子，赚了这么多钱，然后我特别开心，会有挺多朋友这样来感谢我的。但是我会觉得这不是我的原因导致的，这是他们确实赶上了很好的时候，包括有一个女生，她我之所以知道东莞它的房价涨幅很厉害，那东莞它房价涨幅有多厉害呢？ 2015 年的时候，东莞的房价只有 1 万块钱，或者松山湖的房价只有 1 万块钱，甚至更低， 2023 年的现在它的房价可以达到 6 万多 7 万，它房价是涨了 500%- 600% 的，是非常恐怖的一个涨幅比很多的二线城市、三线很多的一线城市涨幅要厉害的很多很多。那是因为他是在 2017 年前后咨询我买了松山湖的一套房，然后三个月之后翻倍了，然后一年之后又涨了两倍、三倍。
杨迪 01:17:32 现在他也在跟我聊天，就特别感谢我觉得是我怎么样，但是我要告诉他，那是他自己的决策，是他自己的选择，是时代给他的这样一个东西，跟我没有关系，我能够做到就是尽量帮他去避免各种各样的坑而已。或者是在他做选择的时候去优化他的选择，要买松山湖，不要买松东莞的其他的地方，这就属于房产投资里面的那一点，就是买富人持有的资产，你在这个城市，你越有钱，你的资产自然而然也会高。因为你买的东西，你想买的东西，你的购买力会增加，购买力增加话，你想买的东西的单价也会增加。
杨迪 01:18:07 这个时候又说回来一个二线城市，在东北三省的一个二线城市，在过去的三年中，它的房价是在不断的上涨，咱们可以猜猜究竟是哪一个城市？东北，你要想投资不过山海关，然后人口外流，然后经济也不行，这样一个城市，为什么有一个城市房价会上涨呢？嗯，猜猜是哪个城市？我。
一只羊 01:18:27 好像有看那个参考答案，是不是五常？
杨迪 01:18:31 对对对，就是五常，因为五常这个城市在过去一段时间。
羽白 01:18:35 五常是在哪里？
杨迪 01:18:37 在黑龙江五常，它有五常大米，它是为什么呢？因为过去三年五常大米火了起来，大家在疫情期间就想吃的好，然后都去买五常大米，然后五常的农民们赚钱了，赚钱的农民就到五常的市区去买房，于是五常的房价是持续不断的在上涨的。这是一个五常人告诉我的情况，这个五常人在北京，他在问我为要不要卖掉五常的房子，我就问五常的房子就跌到多少？他说没跌，最近几年艺术都在涨，为什么？因为五常的人赚钱了，这就是回到最基本的逻辑，一个城市里面的人，它逐渐的变得越来越富有，这个城市的房产自然而然也会逐渐的增高。
杨迪 01:19:22 在这个时候你是投资城市，那就是可以买这个城市的房子，跟之前的杭州的逻辑一样，跟之前合肥的逻辑一样，合肥的房价在之前一段时间为什么可以涨幅冠绝全球？那是因为合肥这个城市它投资了很多很多优秀的企业，科大、讯飞，嗯之类的，嗯，全都投起来了。杭州也是，它是阿里巴巴，它孵化了阿里巴巴，所以杭州的房价才可以一跃而上。一样的道理。北京它孵化了这么多的大型企业，自然而然北京买房到北京创业的人也很多，就是这样子。所以房价是城市发展的副产品，才回到了这个最开始的原点。经济里面有经济学，里面有很多很多相通的东西，可以我们去投资人性，我们可以去投资未来，但我希望大家能够看更长远的眼光去做，这样也就从我反对投资，我反对的就是炒作而已。
羽白 01:20:14 我突然明白了一个道理，就是从今天开始，我会衷心的祝福我的每一个邻居越来越有钱，衷心祝福我所在的城市，持有房产的城市，对吧？越来越繁荣，越来越富强，发展越来越。
杨迪 01:20:27 好。是的，以及因为我们是中国人，所以我们应该衷心的祝愿中国会越来越好的。如果我们一直都认为房价会腰斩，怎么样？如果房价腰斩了，那就说明经济遇到了很大的问题，对我们所有人来说是不利的，不管你是持有资产还是不持有资产，都是不好的。
羽白 01:20:45 覆巢之下，焉有玩乱？对。
杨迪 01:20:48 对对，在中国哪有什么做空的可能性，在中国我们就要不断的去做多，就。
羽白 01:20:53 永远不要做空你的祖国。
杨迪 01:20:55 对，永远不要做空我们祖国。这个语法老师说的真的太好了。
羽白 01:20:59 还是巴菲特说的。
杨迪 01:20:59 好，在这样一个阶段里面，你不买房，你买房，我一个从业者，房产从业者我都看不清未来的事情，一个普通买房人怎么能够看得清呢？当我们看不清该不该投资的时候，我们就应该看到看清自己，连自己都看不清自己，那更不可能。所以我才会说最近这段时间大家一定要从自身的角度出发，来考虑要不要买房这件事情。
一只羊 01:21:25 就非常有收获的一期，然后我觉得这一期我最先想设立的这个目标也有达到，就是希望大家能够尽可能掌握更多的信息，然后做出对适合自己的决定，也在节目的最后祝愿大家都能买到就是适合自己的房子，然后放下心中的焦虑，然后全情生活。对，那非常感谢杨迪老师还有玉白，那我们今天节目就到这里啦，拜拜。
羽白 01:21:48 祝听到这期的朋友越来越有钱，这样你持有的房产也会增值哦，好，拜拜。
一只羊 01:21:54 在结尾的部分也要再次跟大家强调，以上的全部内容是嘉宾他自己的经验分享，不作为直接给大家的投资建议，希望大家能够结合自己的情况做出思考和独立判断，也不作为任何对于市场的预测，只是嘉宾的个人观点。分享到这里就是房产万事屋第二期的尾声了，如果你喜欢这期节目，请确保你的朋友也能听到，还有你的家人，还有你的伴侣，如果你有什么和房产相关的话题，或者是说跟投资相关的话题想要问，想要了解，希望我们可以讲讲，也可以给我们写信。信箱的地址是 all in the beer at gmail dot com。那具体的拼法我会放在文稿区。
一只羊 01:22:39 如果你希望多了解一些投资知识，欢迎你来有志有行 APP 免费阅读投资第一课，跟超过 10 万元一起学习如何从门外汉变成 80 分投资者。这个投资第一课也是可以在书上看的，你可以在文稿区的链接找到购买方式。如果你有长期投资的需求，我们小酒馆全员持有的长钱账户也许是一个很不错的选择。欢迎你点击文稿区的链接进一步了解。如果你正在使用苹果博客收听我们的节目，而且现在有空的话，可以占用你 2 分钟的时间吗？求五星好评，这将会成为我们前进的动力，随手点一个订阅也是不错的。最后，这期节目的制作离不开有只有行各位小伙伴以及我们的剪辑师婉莹的大力支持，谢谢你们。那也感谢听到这里的每一位听众。我是易知杨，每周五晚 8 点在知行小酒馆和你一起关注投资，更关注怎样更好的生活，我们下周再见。