房贷的实际利率和银行讲的一样吗？
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█ 等额本金指的是，每个月还固定金额的本金 + 剩余本金的利息，每个月的还款金额不同；等额本息指的是，在还款期限内，每个月还固定金额的贷款，包含本金+利息，每月还款金额相同。
█ 简单来说，房贷上没有利率陷阱，贷款利率即为实际利率，一般来说，贷款 5 年以上，不管贷多少年，还贷方式选什么，利率都是一样的。
█ 提前还贷是否划算的关键在于，假如不提前还贷而是拿这笔钱去投资，能不能获得比贷款利率更高的收益。换言之，当投资回报无法超越贷款成本时，提前还款才划算。
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有理有据
房贷的实际利率和银行讲的一样吗？
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港、栋、仝 ·3月21日
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1984
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17
上次在聊《分期付款的利率陷阱》时，评论区有朋友问：那房贷呢？房贷的利率也是用 XIRR 计算吗？不同的还贷方式利率一样吗？
本期我们就来聊聊 XIRR 公式在房贷这个场景下的运用，算算提前还贷到底划不划算？
房贷的实际利率和银行讲的一样吗？
小理最近考虑买房，贷款利率为 6%，他打算贷款 100 万，20 年还清。作为有理有据的常驻嘉宾，小理向我们求助，他不知道应该选等额本金还是等额本息，实际利率是多少？
在开始拆解之前，我们先搞清楚两种还款方式分别是什么。
等额本金指的是，每个月还固定金额的本金 + 剩余本金的利息，每个月的还款金额不同；等额本息指的是，在还款期限内，每个月还固定金额的贷款，包含本金+利息，每月还款金额相同。
假如小理选择等额本金，每个月需要还多少本金，多少利息？
第一步，计算每个月要还的本金。
用贷款总额（ 100 万）除以总期数（ 20 年，一年 12 个月，一共 240 期），确定每月的还款本金是多少。小理每个月需要还的本金是 100 万 / 240 期= 4166.67 元。
第二步，计算每个月要还的利息。
- 第一个月，小理欠银行的本金是 100 万，月利率是 6% / 12 = 0.5%，这个月要还的利息是 100 万 * 0.5% = 5000 元，本月还款总金额为 4166.67（本金）+ 5000（ 利息）= 9166.67 元。
- 第二个月，小理已经还了 4166.67 元，还欠银行 100 万- 4166.67= 995833.33 元，这个月要还的利息是 995833.33 * 0.5% = 4979.17 元，本月还款总金额为 4166.67 + 4979.17 = 9145.84 元。
- 第三个月，小理已经还了 4166.67 * 2 = 8333.34 元，还欠银行 100 万 - 8333.34 = 991666.66 元，这个月要还的利息是 991666.66 * 0.5% = 4958.33 元，本月还款总金额为 9125 元。
- ......
以此类推，
到了最后一个月，小理欠银行 4166.67 元，这个月要还的利息是 4166.67 * 0.5% = 20.83 元。本月还款总金额为 4166.67 + 20.83 = 4187.50 元。
按照等额本金的还款方式，小理最终需要付的利息约为 602500 元。
假如小理选择等额本息，每个月需要还多少本金，多少利息？
第一步，计算每月需要还款的总金额。
根据公式，代入小理的例子，算出来每月的还款额为 7164.31 元。
第二步，计算每月的还款额中利息和本金各占多少。
- 第一个月，小理欠银行 100 万，月利率为 6% / 12= 0.5%， 本月要还的利息为 100 万* 0.5% = 5000 元，本月要还的本金为 7164.31 - 5000= 2164.31 元。
- 第二个月已经还了 2164.31 元，剩余本金为 100 万- 2164.31=997835.69 元，本月要还的利息为 997835.69 * 0.5% = 4989.18 元。本月要还的本金为 7164.31-4989.18 =2175.13 元。
- 第三个月已经还了 2164.31 （第一个月还的本金）+ 2175.13 （第二个月还的本金）= 4339.44 元，剩余本金为 100 万- 4339.44 = 995660.56 元，本月要还的利息为 995660.56 * 0.5% = 4978.30 元。
- ......
- 以此类推，最后一个月，本月要还的本金为 7128.67 元，利息为 35.64 元。
按照等额本息的还款方式，小理最终需要付的利息约为 719435 元。
用一张图表示这两种还款方式的差异，是这样的：
回到最初的问题，房贷的实际利率是不是和银行讲的一样呢？贷款 100 万，20 年还清，用 XIRR 公式计算后得知，等额本金和等额本息的 XIRR 年化收益率都是 6.2%，实际利率是一致的。
实际上，**银行给的利率就是实际利率。**之所以测算结果 6.2% 和 贷款利率 6% 略有偏差，是因为银行利率不考虑一年以内的复利（月利率= 年利率 / 12），而 XIRR 公式考虑一年以内的复利。 贷款时间越长，这个差距越小。
简单来说，房贷上没有利率陷阱，贷款利率即为实际利率，一般来说，贷款 5 年以上，不管贷多少年，还贷方式选什么，利率都是一样的。
提前还款划不划算？
近些年，越来越多朋友开始考虑提前还贷。这背后的原因复杂多样，比如贷款利率下调速度赶不上存款利率、投资理财收益不佳、收入预期下降、生活压力大等。大家倾向于先把能还的房贷提前还了，减轻月供压力，缩短还款期限，早日实现无债一身轻。而且，单从财务的角度看，不少购房者也认为提前还贷可能更划算。
提前还贷是否划算的关键在于，**假如不提前还贷而是拿这笔钱去投资，能不能获得比贷款利率更高的收益。**换言之，当投资回报无法超越贷款成本时，提前还款才划算。
需要注意的是，我们在比较投资收益率和贷款利率孰高孰低时，应该统一时间期限，在剩余贷款年限内对比，即**对比在剩余贷款年限内，你的投资收益能否跑赢贷款利率。**如果你的房贷还需要十年还完，准备提前还贷的资金还可以投资十年，这时应该看的是长期投资的预期收益率能不能跑赢贷款利率；如果只剩下两三年的时间，应该对比中短期投资的预期收益率和贷款利率。
如何估算自己的投资收益率呢？
比较合理的方式是，参考自己过去实际拿到的投资业绩，而不是想象中的预期收益。别忘了我们之前讲过的，记得用年化收益率（年均复合增长率）来衡量历史投资收益。如果你在有知有行记投资账的话，就更好办了，可以直接看到自己过往的真实收益。当然，历史不代表未来，如果你能在此基础上，分清楚哪些是运气，哪些是自己的能力就更好了。
本期有理有据到这里结束了，看到这里，可能有朋友会问，不是有房贷计算器吗？为什么还要吭哧吭哧算一遍，没错，有理有据就是想教会你！你还想看哪些数据呢？请在评论区留言吧。我们下期见～
📒 作业时间
你有提前还贷的计划吗？请根据你的实际情况算一算提前还贷是否划算吧。
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以问题为起点，用数据还原事实，用轻松易懂的图片解读原理与逻辑，构建起那些我们在投资中必须要知道的正确常识。
🎨 创作者们
设计 港港｜编辑 仝仝｜数据 金栋
Yan_学习中
需要考虑通胀吗？ 通胀使得借钱更值得，5%的利率，可能被二十年的通胀吃掉了。 如果不提前还款，而是投资的话，相当于既承受了5%的负债利率，现金部分还承受了通胀带来的负收益率，投资需要击败二者之和，这并不是一件容易做到的事。
沁瑜
房贷4%提前还贷，就相当于是买了一个20/30年，利率为4%的定期存款了
Epimoni
其实还有个问题是如果把房贷还了，就没法每年取公积金了
Manchris
几点感想： ①这是我看过讲等额本金和等额本息最清楚的文章了。。 ②请问作者是怎么忍住不说“把钱用来提前还贷远远不如买长钱合算”。。这是很明显的啊。。(哈哈我不是托）。。 ③我就是因为考虑“是否提前还贷”这个问题，才去了解理财/投资的。 从一个很信赖的经济学主讲人那里隐晦的听出来，要实现超过房贷款利率的投资回报率其实是很容易的。选择提前还贷，其实是对投资不了解且没兴趣的非常保守的选择。 不过当时又理财无门，印象中理财真是个遍地是坑的领域，不是说，你不理财，财不“离”你嘛。。 还好碰到孟岩and有知有行。 我想把钱交给一个人/机构，只要确认两点即可： 1. ta品性好； 2. ta有能力。
思想的力量
熊有饭
同路人_PVqsdE
100万房贷，利率4.2%，30年一共还贷176万（等额本息） 100万现金，投资年化收益1.9%，30年后资产总额176万 所以有信心长期投资收益做到房贷利率的一半以上就是投资更划算咯？ ps：我没信心，长钱永远在亏...承受不了30年
埃米尔的天空
求问组合贷款，在公积金余额充足的情况下，怎么判断年冲划算还是月冲划算
海绵宝宝_rimFHs
我正在考虑要不要提前还房贷，现在是4%利率，还贷年限30年，要提前还么
不解释。